Vendere una casa affittata: le regole da seguire

Un proprietario, per varie e diverse ragioni, come ad esempio una necessità di liquidità oppure il desiderio di trovare una soluzione abitativa più adatta a nuove esigenze, può decidere di vendere il proprio immobile. Come fare però se la casa in questione è già affittata ad un inquilino?

Vediamo come vendere una casa affittata con i consigli degli agenti di RES Immobiliare Trento. 

Si può vendere una casa con l’inquilino dentro? 

La legge permette al proprietario di un immobile di vendere una casa già affittata con l’inquilino dentro. Il contratto di locazione non impedisce la vendita dell’immobile, anche se il contratto non è scaduto. Si può quindi procedere con il rogito e formalizzare la vendita dell’immobile locato. 

L’inquilino rimane comunque tutelato, infatti, il nuovo proprietario non potrà mandarlo via prima della scadenza del contratto di affitto. Arrivato quel momento, il nuovo proprietario di casa potrà decidere se rinnovare il contratto di affitto oppure procedere con la disdetta secondo quanto previsto dal contratto stesso.

Per il proprietario c’è l’obbligo di comunicare la cessione dell’immobile all’affittuario. Questo passaggio è fondamentale e noi di RES Immobiliare Trento consigliamo di comunicare la decisione il prima possibile, così da lasciare il tempo all’inquilino di decidere come procedere. Le sue opzioni sono tre: 

• disdire il contratto prima della scadenza e lasciare così libero l’immobile 
• rimanere nella casa fino alla scadenza del contratto 
• esercitare il diritto di prelazione 

Vendere casa: cos’è il diritto di prelazione 

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto. Questo diritto può essere utilizzato quindi in più ambiti ma nel settore immobiliare è particolarmente importante. 

Nel caso della vendita di un immobile locato, ha diritto di prelazione l’affittuario. Il diritto di prelazione su un immobile ha delle regole da seguire: 

• devono essere rispettate le condizioni di vendita stabilite dal proprietario, tra cui principalmente quella relativa al prezzo
• può essere esercitato soltanto entro sessanta giorni dalla comunicazione
• è attuabile unicamente in occasione della prima scadenza, ovvero se il proprietario non intende rinnovare il contratto per altri quattro o due anni, in quanto intenzionato a vendere l’immobile.

Come vendere una casa già affittata 

Quando si decide di vendere un immobile già affittato, la procedura può essere complessa, in alcuni casi difficile ma di certo non impossibile.

Per affrontare al meglio questo passaggio, è necessario munirsi delle dovute precauzioni nei confronti dell’inquilino che, in questa fase può diventare un importante alleato, ma anche il peggior nemico del venditore. Vediamo come vendere una casa affittata: 

• è importante chiedere all’inquilino se è intenzionato all’acquisto prima di rivolgersi ad un eventuale acquirente esterno
• cercare di non creare alcun attrito è una buona prassi
• se i rapporti sono buoni puoi proporre altri immobili in affitto che abbiano più o meno le stesse caratteristiche. 

Se l’inquilino non è intenzionato ad andarsene e non desidera avvalersi del diritto di prelazione è bene essere chiari fin da subito con i potenziali acquirenti, sottolineando la presenza dell’inquilino e la data di scadenza del contratto. 

Visite per vendere l’immobile locato 

Un altro punto su cui l’inquilino può essere un buon alleato sono le visite all’immobile in vendita. Presentare un immobile ordinato e pulito è certamente il miglior modo per fare delle visite di successo. 

L’inquilino è tenuto a: 

• consentire al proprietario l’accesso all’immobile per le visite 

• non mettere in atto comportamenti tali da dissuadere eventuali offerenti.

Per risarcire del fastidio relativo alle visite dei potenziali acquirenti, puoi prendere in considerazione l’idea di proporre degli sconti sulle mensilità, a patto che l’immobile venga mostrato sempre nel modo migliore. 

Leggi anche: Vendere casa: cosa guardano i tuoi clienti, cosa devi sistemare 

Conviene vendere una casa affittata? 

Vendere una casa già affittata può essere un vantaggio o meno, questo dipende dal tipo di acquirente:

1. il rischio maggiore per un proprietario che intende vendere una casa già affittata è il deprezzamento. In questo caso, per non correre il rischio di svendere l’immobile, sarà necessario fare una corretta valutazione avvalendosi dell’aiuto di agenti immobiliare professionisti. 
2. Se invece, il potenziale acquirente desidera comprare questa casa come investimento e non come propria abitazione, la presenza dell’inquilino potrebbe essere un vero e proprio vantaggio. Questo perché non dovrà occuparsi di rimettere l’immobile sul mercato delle locazioni, ma lo troverà a reddito grazie ad un accordo già in vigore.

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