Prima di sottoscrivere un contratto di locazione è importante sapere di cosa si tratta, come funziona, i diritti e i doveri delle parti in causa. L’agenzia propone una serie di alternative e i nostri agenti immobiliari sono sempre disponibili per ogni tua domanda. Inoltre, sul nostro sito trovi una selezione di immobili, case, appartamenti in affitto,ma anche stanze per studenti, situati a Trento e provincia.
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Se stai pensando di affittare casa in Trentino ecco un breve riassunto di tutto quello che c’è da sapere sui contratti di affitto per essere sempre preparati a tutti gli imprevisti.
Cos’è il contratto di locazione
Il contratto di locazione o contratto d’affitto è un accordo che viene stipulato tra due parti ed ha valore giuridico.
Il contratto prevede che una parte (locatore) permetta ad un altro soggetto (locatario o conduttore) l’uso di un mobile o immobile (ad esempio una casa o un appartamento) per un dato tempo prestabilito e ad un determinato corrispettivo (canone).
Firmare il contratto di locazione è obbligatorio quando si usufruisce di un immobile per più di trenta giorni consecutivi. In questo articolo faremo riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo, cioè quando il contratto fa riferimento a un immobile che viene utilizzato come abitazione dal locatario.
Chi sono i protagonisti di un contratto di locazione ad uso abitativo
Li abbiamo già citati sopra ma vediamo nel dettaglio chi sono i soggetti protagonisti.
Locatore è la parte che concede l’immobile, cioè il proprietario della casa o dell’appartamento;
Locatario o conduttore è colui che riceve in affitto l’immobile, l’inquilino dell’immobile in questione.
Questi due soggetti firmeranno il contratto di locazione e saranno così obbligati ad adempiere a determinati doveri, ma godranno anche di alcuni diritti.
Diritti e doveri del locatore
Diritti:
- riceve una somma di denaro dal locatario. La somma, detta anche affitto o canone, è quella pattuita all’interno del contratto e deve essere versata entro un determinato periodo di tempo, solitamente ha cadenza mensile;
- il locatore è esonerato dal pagamento tutte le spese che è il locatario a pagare, ad esempio energia elettrica o la tassa sui rifiuti. Questo vale per quanto prescritto dalla legge, ma è sempre possibile decidere diversamente all’interno del contratto di locazione;
- riceve un deposito cauzionale (caparra o cauzione) a garanzia dell’adempimento da parte dell’affittuario dei suoi obblighi e poterlo trattenere se vi è stata inadempienza.
Doveri:
- generalmente spettano al locatore le spese di riparazione straordinarie, purché non siano di piccola manutenzione. Ad esempio è il locatore che deve fare fronte alla sostituzione della caldaia non più funzionante;
- è il responsabile della registrazione del contratto di affitto entro 30 giorni dalla firma con l’obbligo di indicare nella richiesta i dati catastali;
- deve consegnare l’immobile in buono stato e garantire che non ci siano difetti legati alla straordinaria manutenzione;
- è dovere del locatore mantenere l’immobile in modo da servire all’uso.
Diritti e doveri del locatario
Diritti:
- ricevere l’immobile in buono stato;
- avere garantito il pacifico godimento del bene;
- poter richiedere al locatore l’intervento per le spese di manutenzione straordinaria;
- recuperare il deposito cauzionale se si è adempiuto a tutti gli obblighi previsti.
Doveri:
- pagare il canone pattuito (l’affitto) nei tempi prestabiliti;
- assolvere al pagamento delle spese che non vengono addebitate al locatore;
- riconsegnare l’immobile con le chiavi al proprietario alla conclusione del contratto di locazione;
- pagare le spese condominiali e rispettare il regolamento.
I contratti di locazione
Ci sono diversi tipi di contratti di locazione, la prima distinzione da fare è tra contratti di locazione ad uso abitativo e contratti di locazione ad uso commerciale. Il primo si riferisce ad immobili che vengono usati dal locatario per abitarci, il secondo invece prevede che l’immobile venga utilizzato per attività economiche.
Andando nello specifico del canone d’affitto abbiamo:
- contratti di locazione a canone libero. In questo caso il canone è deciso liberamente dalle parti. Questo è il contratto più utilizzato e viene anche chiamato contratto di locazione quattro più quattro, cioè con una durata di quattro anni prorogabile per altri quattro salvo disdetta;
- contratti di locazione a canone concordato. Significa che il canone rientra in una serie di fasce di oscillazione in base a quelli che sono gli accordi territoriali. All’interno di queste fasce il locatario e il locatore scelgono il canone per il contratto. Questo tipo di contratto si divide in:
- contratto di locazione convenzionato: detto anche tre più due, prevede una durata minima di tre anni con il rinnovo automatico per altri due a meno che non venga fatta una disdetta.
- contratto di locazione transitorio: ha una durata inferiore ai quattro anni
- contratto di locazione a studenti universitari: questo tipo di contratto ha una durata limitata nel tempo, dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il rinnovo è automatico salvo disdetta che deve essere comunicata un mese prima ma in alcuni comuni anche tre o sei mesi prima. Questo tipo di contratto può essere firmato da un singolo studente oppure da un gruppo di studenti.
Modifica del contratto di locazione
A volte le parti decidono di modificare il contratto di locazione, questo è possibile in qualsiasi momento. Per rendere queste modifiche valide è importante che vengano messe per iscritto all’interno di un atto. Le modifiche al contratto devono essere registrate all’Agenzia delle Entrate solo in caso di aumento della base imponibile dell’imposta di registro, cioè quando si aumenta il canone di locazione. Negli altri casi la registrazione non è obbligatoria ma è consigliata.
Il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale, detto più comunemente cauzione, è previsto dalla legge per tutelare il proprietario di un appartamento. La cauzione serve infatti per avere una garanzia in caso di mancato adempimento degli obblighi da parte dell’inquilino.
Per legge il deposito non può superare l’importo di tre mensilità del canone pattuito. Al termine del contratto, se sono stati mantenuti tutti gli obblighi il deposito viene restituito.
Disdetta del contratto di locazione
È possibile disdire il contratto di locazione in anticipo per gravi motivi che non dipendono dalla responsabilità del locatore e che non potevano essere previsti alla firma del contratto.
Nel contratto sono sempre specificate le modalità di disdetta, occorre dunque verificare le condizioni contrattuali. Solitamente si invia al locatore una lettera di disdetta a mezzo raccomandata, solitamente tre o sei mesi prima.
Scarica il fac simile di lettera di disdetta
Nel caso in cui sia il proprietario a voler disdire egli dovrà aspettare il termine del contratto o del primo rinnovo. In questo caso dovrà comunicare anticipatamente (almeno sei mesi prima) all’inquilino l’impossibilità di rinnovare il contratto.
